【東京】原状回復工事業者の選び方｜相場と失敗しない3つの鉄則

東京でアパートやマンションを経営するオーナー様、管理会社様にとって、退居後の「原状回復工事」は時間との勝負です。

「できるだけ費用を抑えたい」「次の入居者を決めるために1日でも早く工事を終わらせたい」。そう考えながらも、数多ある東京の業者の中からどこを選べば正解なのか、頭を悩ませていませんか？

実は、業者選びで最も重要なのは、会社の規模ではなく「誰が実際に施工するのか」という点にあります。本記事では、東京エリアの原状回復工事の適正相場と、無駄なコストをカットして空室期間を短縮するための業者選びの鉄則を解説します。

東京で原状回復工事の業者を選ぶ際に重視すべき3つの基準

失敗しない業者選びの第一歩は、見積もりの金額を見る前に「業者の施工体制」を確認することです。以下の3つの基準を持つ業者を選ぶことで、コストと品質のバランスが最適化されます。

なぜ「自社施工（職人直営）」の業者が最強なのか？

結論から言えば、間に仲介業者を挟まない「自社施工（職人直営）」の工務店やリフォーム会社を選ぶのが最も賢明です。

大手ハウスメーカーや不動産管理会社指定の業者は、実際の工事を下請けや孫請けに丸投げするケースが少なくありません。

この構造では、中間マージンが発生し費用が割高になるだけでなく、オーナー様の要望が現場の職人に届くまでにタイムラグや伝言ゲームのようなミスが発生しがちです。

一方、自社で職人を抱える会社であれば、中間マージンをカットした適正価格で発注でき、急な変更やトラブルにも即座に対応できる機動力があります。

「原状回復」と「リノベーション」の両方に対応できるか？

単にクロスを張り替えるだけの現状回復ではなく、物件の価値を高める提案ができるかも重要なポイントです。

特に東京の賃貸市場は競争が激しいため、築年数が経過した物件では、和室を洋室に変更したり、水回りを最新設備に入れ替えたりする「リノベーション」が必要になる場面があります。部分的な修繕から大規模なスケルトンリフォームまで、ワンストップで対応できる業者であれば、将来的な空室対策のパートナーとしても頼りになります。

近隣トラブルを防ぐ「マナーと対応力」はあるか？

意外と見落とされがちなのが、現場に入る職人の「人間力」です。
工事中の騒音や、共用部の汚れ、職人の態度が悪いといった問題は、近隣住民からのクレームに直結し、オーナー様の資産価値を損なうリスクになります。

Point：「挨拶を徹底する」「現場の清掃や養生をきれいに行う」といった当たり前の配慮ができる業者を選ぶことは、トラブルを未然に防ぐための必須条件です。

【間取り別】東京の原状回復工事の費用相場は？

適正な価格で発注するために、東京エリアにおける一般的な費用相場を把握しておきましょう。ただし、これはあくまで目安であり、物件の状態や使用する建材のグレードによって変動します。

ワンルーム・1Kの相場	単身者向けのワンルームや1K（15〜25㎡程度）の場合、クロスの張り替えやハウスクリーニングを含めた基本的な原状回復工事の相場は、10万円〜20万円程度が目安です。
1LDK〜2LDKの相場	カップルやDINKs向けの1LDK〜2LDK（30〜50㎡程度）では、床面積が広くなる分、クロスの量や床材の張り替え面積が増加します。相場としては20万円〜40万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
3LDK以上のファミリータイプの相場	ファミリータイプ（60㎡以上）の場合、部屋数が多く、和室の畳表替えや襖の張り替えなどが含まれることもあります。工事範囲によりますが、40万円〜60万円以上となるケースが一般的です。

※2025年12月現在
※上記は一般的な相場ですが、「職人直営」の業者に依頼することで、これらの相場よりも費用を抑えつつ、品質を維持できる可能性があります。

業者選びで失敗しないためのチェックポイント

見積書を取り寄せた際や、担当者と話す際に必ずチェックすべきポイントを解説します。

見積書に「一式」が多くないか確認する

見積書の項目が「工事一式」と大まかに記載されている場合は注意が必要です。どの作業にいくらかかるのかが不透明だと、後から追加費用を請求されるリスクがあります。クロス単価や平米数、処分費などが明記されている業者を選びましょう。

スピード感（工期）は明確か

賃貸経営において、工事期間中の「空室」はそのまま機会損失（家賃収入ゼロ）を意味します。「いつから着工できて、いつ終わるのか」を明確に提示できる業者かどうかが重要です。特に自社職人を抱える業者であれば、スケジュール調整がスムーズで、退去後すぐに工事に入り、最短期間で仕上げることが可能です。

施工後のアフターフォローはあるか

工事完了後に万が一不備が見つかった場合、迅速に対応してくれるかどうかも確認しましょう。地域に密着した業者であれば、何かあった際にすぐに駆けつけてくれる安心感があります。

東京エリアの原状回復なら「株式会社リアワークス」へ

ここまで、業者選びのポイントをお伝えしましたが、もし東京・横浜エリアで「コスト・スピード・品質」のすべてを妥協したくないとお考えであれば、ぜひ株式会社リアワークスにご相談ください。
私たちは、大手の下請けではなく、自社の熟練職人が直接施工を行う「職人集団」です。

中間マージンカットで高品質・適正価格を実現

リアワークスには営業マンがおらず、施工も丸投げをしません。そのため、大手や管理会社経由で発生する中間マージンを一切カットし、適正価格でお客様に還元しています。「予算は抑えたいが、手抜き工事はされたくない」というオーナー様のご要望に、職人のプライドを持ってお応えします。

最短3日で募集開始！空室リスクを最小限に

私たちの強みは、自社職人ならではの圧倒的な「機動力」です。退去の連絡をいただき次第、迅速に現地調査を行い、ワンルーム等の規模であれば最短3日で原状回復を完了させることが可能です。次の入居者募集を1日でも早く開始したいオーナー様を強力にサポートします。

クレームゼロを目指す「現場の人間力」

「現場がきれい」「職人の挨拶が気持ちいい」。そう言っていただけることが、私たちの最大の誇りです。近隣の方々への配慮はもちろん、施工後の清掃まで徹底し、オーナー様が安心して任せられる現場作りをお約束します。

まずは、お見積もりだけでも比較してみてください。
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